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つなぎ融資とは、注文住宅建設時に、着工金や中間金の支払いのため
金融機関から融資してもらう資金の事です。

住宅ローンの申込は、建設が完了し住宅の所有権保存登記が済んでから行うことが基本になります。
しかし注文住宅の場合は、住宅が完成する前に、工務店や建設会社に対し、設計費用や工事費用等を支払うことになります。

分譲住宅や中古住宅は、すでに建設された建物を購入する為、中間金などは発生しませんが
注文住宅は自分好みの家を着工前に購入するため、着工金や中間金が必要になります。

また分譲住宅と比べても、注文住宅はより多くの資金が必要になる為
つなぎ融資が必要になるケースが多いでしょう。

どんな時につなぎ融資が必要か

*土地と注文住宅を購入する
*所有している土地に家を建てる

家を建設する前に、工務店などへの支払いが発生するケースでは、つなぎ融資が必要になります。

該当するのは、更地を買って家を建てたり、既に自分や家族が所有している土地に住宅を建てる場合です。

分譲住宅や中古住宅のように家と土地を一緒に購入する場合は、その支払いはまとめて住宅ローンを組むことができます。

一方注文住宅の場合は、土地の購入と家の建設は別々に行われますので、土地代金の支払いと家の建築費用は別扱いになります。

建築費用の全額を自己資金で賄える人であれば、つなぎ融資は必要ありません。
また、土地の購入代金でローンを組み、自己資金は建築費用に回す方法なら、つなぎ融資の額を減らしたり
つなぎ融資を受けずに済むこともあります。

なお、つなぎ融資は土地購入のローン・住宅ローンの総てを同じ金融機関で申し込むことが基本となります。
注文住宅を購入する際は、住宅ローンの他につなぎ融資を取り扱っている金融機関かどうかを確認してから
ローンを申し込む必要があります。

金利と手数料

つなぎ融資は「土地の取得費用」「着工金」「中間金」「竣工後引渡代金」など3~4回に分けての支払いが可能で
つなぎ融資全体の融資可能期間は、一般的に契約日から6~12ヶ月となります。

着工から完成までの数か月の融資ですが、期間が短くても借入に対する利息は発生します。

借入れした金融機関によって金利は異なりますが、概ね2~3%の金利と考えると良いでしょう。

例えば、変動金利の基準金利2.5%、優遇-1.7%・適用金利1.8%の金融機関の場合のつなぎ融資の金利は
返送金利の基準金利2.5%前後となります。

1,000万円の融資を受けたとして、返済期間6か月 金利2.5%の場合の利息は

1,000万円×0.25÷365×180=123,288円 となります。

またつなぎ融資には印紙代や融資事務手数料がかかります。

印紙代は1000万円の借入れで1万円。1,000~5,000万円で2万円となります。

融資事務手数料は住宅ローンの事務手数料の半額と設定されている金融機関が多いようです。

ちばぎん ・・・取扱い一件につき 手数料定額型・・・32,400円
                 手数料定率型・・・融資金額×2.16%
楽天銀行 ・・・105,000円
イオン銀行・・・6か月以内:借入金額の1.05%・6か月超~1年以内:借入金額の2.1%

なお、「すまいとマネープラン」という、つなぎ融資不要の住宅ローンを扱っている銀行もあります。
「すまいとマネープラン」は工事着工前に融資実行される住宅ローンの事です。

注文住宅の工事の流れとつなぎ融資

1. ローンを組んで土地を購入
2. 工務店と契約
3. 住宅ローン+つなぎ融資の申し込み
4. 金融機関による事前審査
5. つなぎ融資を受ける
6. 工務店に着工金支払い
7. 建築開始
8. 棟上げ終了時に中間金の支払い
9. 建築完了
10.住宅の引渡
11.登記
12.金融機関での住宅ローン本審査
13.工務店へ建築費の残金支払
14.住宅ローンの借入金からつなぎ融資完済
15.住宅ローンの返済開始

土地の購入と住宅の建築費用の両方にローンを利用する場合、手続きや手間が複雑になります。

注文住宅は、自分好みの家を建てられて魅力的ですが、費用が嵩むうえに煩雑な手続きも多くなります。
少しでも煩わしい思いを減らすためには、やはり十分な自己資金の用意が必要でしょう。

また未熟な工務店を選んでしまった場合、定期的に建築現場に足を運び、チェックを入れないと欠陥住宅をつかまされる危険もあります。
理想の家を手に入れる為には、それなりの手間が必要という事でしょう。